Terminación anticipada de los contratos de arrendamiento

En Costa Rica, el alquiler de inmuebles es una práctica muy utilizada, pero ¿qué indica la Ley respecto a la terminación anticipada de los contratos de arrendamiento?

El marco jurídico que regula y establece las disposiciones de los contratos de arrendamiento es la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, en adelante referida como la “Ley”. Esta es una ley de orden público, cuyas disposiciones son de acatamiento obligatorio, por lo que, cualquier convenio que se establezca en contra de lo estipulado en esta Ley, se tendrá por no puesto y será nulo.

El objetivo primordial es regular el derecho a tener una vivienda digna y adecuada, inherente a todo ser humano. Así, ante una disparidad de posiciones entre el “propietario-arrendante” y el “arrendatario”, es que se consagran en favor de este último una serie de derechos irrenunciables, para que ni aún por acuerdo de partes se puedan limitar.

Uno de estos derechos es el consagrado en el párrafo primero del artículo 72 de la Ley, que regula el plazo de aviso que debe cumplir el arrendatario para finalizar de manera anticipada un contrato de arrendamiento. El artículo señala que “Salvo pacto escrito en contrario, el contrato de arrendamiento se extingue cuando el arrendatario avisa al arrendador, con tres meses de anticipación, su voluntad de terminar el arrendamiento…”. En caso que el arrendatario no cumpla con este plazo de aviso anticipado y decida desalojar de inmediato el inmueble arrendado, deberá pagar al arrendante por concepto de indemnización, el monto equivalente a esos tres meses de renta, o, en mi opinión, el equivalente a los meses que falten para cumplir los tres meses de preaviso. Cabe aclarar que la terminación anticipada de los contratos de arrendamiento es una facultad que la Ley solo le concede al arrendatario, y no el propietario del inmueble, quien solo puede hacer terminación anticipada en caso de que el arrendatario incumpla con alguna de las obligaciones adquiridas en el contrato de arrendamiento.

La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, a través de la sentencia N°000378-F-2007, destacó la importancia de estipular el plazo de preaviso de terminación anticipada del contrato de arrendamiento, ya que permite a ambas partes tomar las previsiones del caso; sea que el arrendante tenga disponible el inmueble para alquilarlo nuevamente, y que el arrendatario lo desaloje y busque un nuevo inmueble para arrendar.

Ahora bien, la redacción del artículo 72 de la Ley genera polémica, ya que la frase inicial “Salvo pacto escrito en contrario…”, permite interpretar la apertura de la Ley para fijar un plazo de aviso de terminación anticipada del contrato superior a los tres meses. Esto perjudica a quien alquila el inmueble, ya que, si no da el aviso con la antelación debida, tendrá que pagar las rentas correspondientes de todos los meses de preaviso no cumplidos, es decir, si en un contrato se fijó un plazo de aviso de terminación anticipada de cinco meses y el arrendatario no lo cumple, deberá cancelar el monto de renta equivalente a esos cinco meses, lo cual se traduce en el pago de un monto superior al que establece la Ley.

Así las cosas, el Tribunal Segundo Civil en su Voto N°433 del 08 de noviembre del 2002, interpretó que tres meses es un plazo prudencial para que el arrendatario comunique al arrendante su deseo de terminar anticipadamente el contrato de arrendamiento, que le permite al propietario del inmueble encontrar un nuevo inquilino que lo ocupe. Elpermitirle al arrendante extender el plazo de aviso de terminación anticipada, sería justificar un enriquecimiento sin causa a su favor, a costa de un perjuicio para el arrendatario.

En razón de todo lo anterior, y desde mi perspectiva, se puede concluir que al ser una Ley de orden público, cuyos derechos son irrenunciables, establece disposiciones básicas a respetarse para generar un equilibrio entre las partes contratantes, y concretamente el artículo 72:a) le concede solamente al arrendatario la posibilidad de terminar anticipadamente el contrato de arrendamiento; y, b) fija un plazo específico de aviso de terminación anticipada, el cual puede ser modificado por escrito por las partes, únicamente para establecer un plazo menor al dispuesto por la Ley, en beneficio del arrendatario.

Karla Villalobos
Asociada BLP
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